Ligne 4BE impôts : comment déclarer ses revenus fonciers

La ligne 4BE de la déclaration de revenus (formulaire 2042) sert à déclarer les loyers bruts perçus en location vide, lorsque le bailleur relève du régime micro-foncier. Elle concentre chaque année de nombreuses questions, car une erreur à cette case peut faire perdre l’avantage fiscal lié à l’abattement automatique.

Qui doit remplir la case 4BE

Selon les informations publiées sur impots.gouv.fr, le régime micro-foncier s’applique par défaut dès que le total des revenus fonciers bruts (loyers perçus, charges non comprises) ne dépasse pas 15 000 € par an, et que le bien loué est un logement vide (non meublé) ou une part de société immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés. Si ces deux conditions sont réunies, le propriétaire reporte directement le montant brut de ses loyers en case 4BE, sans avoir à détailler ses charges.

Ce régime est incompatible avec le régime réel : un même contribuable ne peut pas placer un bien en micro-foncier et un autre en régime réel la même année, précise le site impots.gouv.fr dans sa rubrique consacrée à la location vide.

Que signifie « recettes brutes sans abattement »

L’intitulé exact de la case, « recettes brutes sans abattement (n’excédant pas 15 000 €) », indique que le montant à inscrire correspond aux loyers réellement encaissés sur l’année, sans retirer la taxe foncière, les frais d’entretien ou les intérêts d’emprunt. Concrètement, pour un logement loué 600 € par mois, le montant à reporter en 4BE est de 7 200 € (12 mois × 600 €), sans aucune déduction manuelle.

L’abattement de 30 % appliqué automatiquement

Une fois le montant brut déclaré, l’administration fiscale applique elle-même un abattement forfaitaire de 30 % censé représenter l’ensemble des charges du bailleur (entretien, assurance, gestion). Le contribuable n’a donc rien à calculer : seuls 70 % du montant inscrit en case 4BE seront finalement ajoutés au revenu imposable. Ce fonctionnement explique pourquoi la case ne doit contenir aucun chiffre déjà net de charges — l’administration refait le calcul de son côté.

Vérifier si le micro-foncier reste le bon choix

Le régime micro-foncier simplifie la déclaration, mais il n’est pas toujours le plus avantageux. Si les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, copropriété) dépassent 30 % des loyers bruts, le régime réel permet de déduire les dépenses effectives et peut réduire davantage l’impôt. Le choix du régime réel engage toutefois pour trois ans et impose de déclarer le détail des charges chaque année, ce qui suppose de conserver tous les justificatifs.

Avant de trancher, il peut être utile de faire le point avec un professionnel du chiffre ou de consulter les simulateurs officiels, car le choix a un impact direct sur plusieurs années de déclaration.

Les erreurs fréquentes autour de la case 4BE

Et si le logement vient d’être mis en location

Un propriétaire qui démarre une location vide dans l’année doit s’assurer que son bien respecte les critères de décence et de performance énergétique avant la signature du bail, des points souvent abordés avant une mise en location ou une vente. Certains choisissent d’ailleurs d’engager des travaux avant de vendre leur maison ou de la mettre en location, ce qui peut influer sur le montant des loyers déclarés l’année suivante. D’autres propriétaires, confrontés à la gestion d’un bien hérité, doivent d’abord organiser le tri d’un logement après un décès avant de pouvoir le remettre en location et générer de nouveaux revenus fonciers à déclarer.

À retenir avant de déclarer

La case 4BE ne demande qu’un chiffre : le total des loyers bruts perçus dans l’année, sans aucune déduction de charges. L’abattement de 30 % est calculé automatiquement par l’administration. Le seuil de 15 000 € conditionne l’accès à ce régime simplifié, et son dépassement ou l’intérêt de charges élevées peuvent justifier de passer au régime réel, un choix qui mérite d’être vérifié chaque année au regard de sa situation.