4BA ou 4BE : quelle case remplir pour vos revenus fonciers

Si vous louez un bien nu et que vous hésitez entre la case 4BA et la case 4BE sur votre déclaration de revenus, la réponse tient en une phrase : ces deux cases correspondent à deux régimes fiscaux différents, et vous n’en remplissez jamais qu’une seule. La 4BE sert au micro-foncier, la 4BA au régime réel. Le choix ne se fait pas au hasard : il dépend du montant de vos loyers annuels et, parfois, d’une option volontaire.

Ce que contient réellement chaque case

La case 4BE du formulaire 2042 est réservée au régime micro-foncier. Vous y reportez le total brut de vos loyers encaissés dans l’année, sans détailler aucune charge. L’administration applique ensuite automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l’ensemble de vos frais (entretien, assurance, gestion). Ce régime ne demande aucun formulaire annexe : une seule case, un seul chiffre.

La case 4BA, elle, concerne le régime réel. Vous ne la remplissez pas directement avec vos loyers bruts : elle reçoit le résultat déjà calculé sur le formulaire 2044, c’est-à-dire vos recettes locatives moins l’ensemble de vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc.). Si ce calcul aboutit à un bénéfice, il atterrit en 4BA. S’il aboutit à une perte, c’est la case 4BB qui entre en jeu, avec des règles d’imputation spécifiques sur le revenu global.

Comment savoir lequel des deux régimes s’applique

Le critère de base est le montant total de vos recettes locatives brutes annuelles, tous biens loués nus confondus :

Même sous le seuil de 15 000 €, il reste possible d’opter volontairement pour le régime réel. C’est souvent le cas lorsque les charges réelles dépassent largement l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier : gros travaux de rénovation, intérêts d’emprunt élevés en début de crédit, ou copropriété avec charges importantes. Dans ce cas, l’option se fait pour trois ans minimum et implique de remplir chaque année le formulaire 2044 pour alimenter la case 4BA.

Pourquoi se tromper de case coûte cher

Mettre un montant en 4BA au lieu de 4BE, ou l’inverse, ne produit pas le même effet fiscal. Déclarer vos loyers bruts en 4BA reviendrait à les faire taxer intégralement, sans l’abattement de 30 % ni la déduction de vos charges réelles. À l’inverse, reporter en 4BE un résultat déjà net de charges fausserait le calcul de l’abattement forfaitaire, qui s’appliquerait une seconde fois sur un montant déjà diminué. Dans les deux cas, l’impôt calculé ne correspond pas à votre situation réelle, avec un risque de redressement si l’écart attire l’attention de l’administration.

Le cas du déficit foncier

Quand les charges dépassent les recettes au régime réel, le formulaire 2044 ventile le déficit entre deux origines : la part liée aux intérêts d’emprunt, reportable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes, et la part hors intérêts, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent restant reportable sur dix ans. Ce mécanisme explique pourquoi certains propriétaires choisissent le régime réel même avec de petits loyers : un chantier de rénovation lourd peut générer un déficit imputable qui réduit l’impôt sur l’ensemble des revenus du foyer, pas seulement sur les revenus locatifs.

Vérifier avant de valider sa déclaration

Avant de transmettre votre déclaration, il vaut mieux relire la notice associée au formulaire que vous avez rempli plutôt que de se fier à un souvenir de l’année précédente : un changement de régime, un nouveau bien loué ou un crédit soldé peuvent faire basculer votre seuil de recettes d’une année sur l’autre. Si votre situation locative se complique, en particulier avec un déficit à reporter sur plusieurs exercices, l’avis d’un comptable ou d’un conseiller fiscal reste la meilleure garantie de ne pas se tromper de case. Pour aller plus loin sur la déclaration des revenus fonciers, la page consacrée à la ligne 4BE détaille le fonctionnement du micro-foncier pas à pas. Et si votre choix fiscal découle d’un achat immobilier récent, la rubrique sur le coût d’un géomètre pour diviser un terrain peut aussi vous intéresser avant de finaliser un projet locatif.