Géomètre pour syndic copropriété : réunir deux lots ou annexer un couloir

Vous avez racheté le studio d’à côté et vous voulez abattre la cloison pour en faire un seul appartement. Ou bien le bout de couloir qui ne dessert plus que votre porte vous fait de l’œil. Dans les deux cas, le premier interlocuteur n’est pas le maçon, c’est le syndic, et derrière lui un géomètre-expert. Le cabinet Géomètre sur Mesure détaille le rôle du géomètre pour syndic copropriété dans ces opérations sur les lots, et c’est le bon point de départ.

Je le dis tout de suite, parce que c’est là qu’on se trompe : on signe le devis de travaux, puis on découvre que le chantier dépend d’un vote en assemblée générale. Les deux projets n’ont pas du tout le même parcours. Réunir deux lots qui vous appartiennent reste une affaire assez simple. Prendre une partie commune, c’est acheter un morceau de l’immeuble aux autres.

Réunir deux appartements en copropriété : ce que vous faites seul, ce qui passe par l’assemblée

Bonne nouvelle d’abord. Si les deux lots sont à vous, les réunir ne demande pas, en soi, l’accord des voisins. L’UNPI le rappelle dans sa fiche sur la réunion de lots : le copropriétaire peut diviser ou réunir librement ses lots, sauf clause contraire du règlement ou atteinte aux droits des autres.

Le problème, c’est le mur entre les deux. S’il est porteur, il appartient le plus souvent aux parties communes. Le percer, c’est toucher au gros œuvre de tout l’immeuble, et cela demande une autorisation de l’assemblée, votée à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965. Même chose si vous déplacez une gaine commune ou si vous modifiez une fenêtre en façade.

Cette majorité se calcule sur les voix de tous les copropriétaires, absents compris. C’est un seuil difficile à atteindre quand une partie des propriétaires ne vient jamais voter. Une passerelle existe heureusement : si le projet a réuni au moins un tiers des voix, l’assemblée revote tout de suite, à la majorité simple de l’article 24.

Mon avis, avant même le premier devis : demandez au syndic le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, et cherchez le mur sur les plans. Une fois ce mur classé en partie commune, votre calendrier ne se décide plus chez vous. Il se décide à la prochaine assemblée.

Intégrer un bout de couloir commun, c’est acheter, pas aménager

Le couloir, c’est une autre histoire, et franchement la plus mal comprise. Même s’il ne dessert plus que votre porte, il appartient à tous les copropriétaires. Le fermer et l’intégrer à votre appartement revient à l’acheter au syndicat.

Les Notaires du Grand Paris l’expliquent dans leur fiche du 19 janvier 2026 : la cession d’une partie commune se vote à la double majorité de l’article 26. Il faut plus de la moitié des copropriétaires, et qu’ils pèsent au moins deux tiers des voix. Si la cession porte atteinte à la destination de l’immeuble, c’est l’unanimité.

Ce que beaucoup ignorent, c’est l’ordre des papiers. Deux actes se suivent chez le notaire. D’abord le modificatif de l’état descriptif de division et du règlement, qui crée le nouveau lot. Ensuite seulement la vente. Ce projet de modificatif doit être joint à la convocation de l’assemblée, ce qui suppose que le géomètre ait déjà mesuré et calculé avant le vote.

Et le passage en force ? La Chambre des notaires de Paris est claire : une partie commune annexée sans autorisation se régularise avant la revente, par un accord donné après coup ou par la remise en état. Je ne prendrais pas ce risque pour quatre mètres carrés de couloir. Le jour où vous vendez, l’acheteur et son notaire le verront.

Les frais suivent l’acheteur. Géomètre, notaire et modification du règlement sont à la charge de celui qui acquiert, rappellent les notaires de Paris. Comptez-les dans votre budget de travaux, au même titre que la cloison.

Le modificatif de l’état descriptif de division et les nouveaux tantièmes

L’état descriptif de division, l’EDD, c’est la liste numérotée des lots de l’immeuble. Chaque lot y a un numéro, une description et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes. Dès que vous réunissez deux lots ou que vous en créez un, ce document doit changer. Sur ce point, l’UNPI ne laisse aucune ambiguïté : l’EDD et le règlement doivent obligatoirement être modifiés.

Pour une réunion, rassurez-vous, le calcul reste simple. Les tantièmes du nouveau lot sont la somme des tantièmes des deux anciens. Pas de recalcul pour les voisins, donc pas de vote sur la répartition des charges.

Pour une annexion, c’est plus fin. Le couloir n’avait pas de tantièmes à lui, il était compris dans les parties communes de tous. Le géomètre doit évaluer la surface prise et doter le nouveau lot d’une quote-part. L’article 11 de la loi de 1965 prévoit que la répartition des charges ainsi modifiée se vote à la même majorité que la cession elle-même.

Le vrai piège est là, parce que ce détail ne se voit sur aucun plan d’architecte. Il se règle avec votre banque et votre notaire, en même temps que le dossier du géomètre.

Qui mandate le géomètre pour syndic copropriété, et ce qu’il vous rend

Le géomètre-expert n’est pas un prestataire de confort ici, et mieux vaut le savoir avant de comparer les devis. La loi du 7 mai 1946 lui réserve les travaux qui fixent les limites des biens fonciers. L’Ordre des géomètres-experts estime que les plans qui séparent parties privatives et parties communes en relèvent. C’est sa lecture du texte, que tous les juristes ne partagent pas, mais je ne vois aucune raison de confier ce dossier à quelqu’un d’autre. Un architecte dessine votre futur salon. Il ne redessine pas les lots.

Le plus souvent, c’est vous, le copropriétaire demandeur, qui mandatez le géomètre et le payez, avec l’accord du syndic, parce que les documents modifiés sont ceux de toute la copropriété. Certains syndics préfèrent le missionner eux-mêmes, toujours à vos frais. Il mesure chez vous et sur le palier. Puis il rend trois choses.

Avant que le dossier parte à l’assemblée, vérifiez une chose : le plan du lot réuni doit montrer ce que vous ne pourrez plus faire ensuite. Une fois les deux lots fondus en un seul numéro, revendre le studio à part redevient une division, avec un nouveau modificatif à payer. Si vous pensez le louer ou le revendre un jour, préférez garder deux lots et ouvrir seulement une porte entre eux.

Le calendrier réaliste, de la demande au premier coup de masse

Rien ne se fait entre deux assemblées. J’insiste, parce que ce point surprend tout le monde et qu’il décale les chantiers de plusieurs mois.

Si l’assemblée annuelle vient de passer, l’article 17-1 AA de la loi de 1965 vous laisse demander au syndic une assemblée à vos frais, pour une question qui ne touche que vos droits. C’est plus cher. Vous gagnez parfois une saison entière. Pour la suite, choisissez l’entreprise de travaux avec la même rigueur : nous avons détaillé comment choisir un artisan local fiable.

Si vous ne faites qu’une chose cette semaine, écrivez au syndic pour demander l’EDD, le règlement et la date de la prochaine assemblée. Oubliez le devis du maçon pour l’instant, il attendra.

Questions fréquentes